Les garanties et obligations du CCMI

Les garanties et obligations du CCMI

Construire sa maison

Les garanties et obligations du CCMI

Ces derniers temps, vous y réfléchissez beaucoup : vous vous sentez prêt à devenir propriétaire. Plutôt exigeant, vous préférez faire construire votre maison afin qu’elle réponde à tous vos désirs. Mais, au moment de signer le Contrat de Construction de Maisons Individuelles (CCMI), vous préférez vous renseigner sur ce qu’il implique. Après tout, on n’est jamais trop prudent ! Maisons Logelis a donc écrit pour vous, différents articles sur ce contrat de plus en plus coté. Après avoir vu ce qu’est un CCMI et ce qu’il implique, nous vous avons expliqué les éléments essentiels à connaître dans son contenu. Aujourd’hui, il est temps de s’attaquer à un nouveau challenge, celui de vous expliquer quelles sont les garanties dont vous bénéficierez si vous contractez un CCMI et les obligations du CCMI qui en découlent et auxquelles vous devrez répondre.

Les garanties : les obligations du CCMI à la charge du constructeur

Les garanties sont l’un des aspects les plus importants du CCMI. Elles vous assurent d’avoir une construction de qualité à prix et délais convenus. Il y a 4 garanties obligatoires :

  • La garantie de livraison à prix et délais convenus : cette garantie intervient au commencement du chantier et se termine à la fin. Il faut, en amont, convenir du projet de construction, de son prix et de l’ensemble des délais à chaque étape de son avancement. Cette garantie est corrélée à ce qui est prévue dans le contrat et couvre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. Par exemple, si le constructeur fait faillite, un organisme d’assurance ou de crédit s’engage à trouver un repreneur qui finira la construction aux mêmes prix et délais que ceux indiqués dans le contrat. Les obligations du CCMI imposent au constructeur de donner au maître d’ouvrage une attestation nominative annexée au contrat pour ainsi lui prouver qu’il est bel et bien en possession de cette garantie. Cette garantie couvre également les pénalités forfaitaires applicables dans le cas où il y a un éventuel retard de plus de 30 jours dans la livraison de la maison.
     
  • La garantie de parfait achèvement : elle intervient pendant la première année après la réception de la maison. Elle couvre la réparation de tous les désordres survenus dans ce délai mais aussi les éventuelles réserves émises lors de la réception du bien. Par désordres, on entend par exemple des vices ou défauts de conformité apparents que le maître d’ouvrage aurait remarqué. Bien entendu, l’usure normale de la construction ou un mauvais entretien ne rentre pas en compte dans cette garantie. Par exemple : si vous voyez apparaître des fissures sur les murs, si ces dernières sont infiltrantes, vous pourrez faire appel à cette garantie. L’envoi en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception est exigé dans les obligations du CCMI pour que la demande soit prise en compte.
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : le délai d’application de cette garantie est de deux ans dès lors que vous avez effectué la réception de la maison. Elle couvre la réparation ou le remplacement des équipements pouvant être dissociés de la construction, en d’autres termes, les équipements qu’il est possible d’enlever sans abimer la construction. Par exemple : volets, chauffe-eau, fenêtre, revêtements muraux, radiateurs, canalisations, etc. Elle couvre également la mauvaise réalisation des peintures par exemple. En revanche, les équipements abimés ou cassés par une mauvaise utilisation ne rentrent pas en compte. La demande doit également être envoyée par LRAR.
     
Les garanties du CCMI.jpg
  • La garantie décennale ou assurance de responsabilité civile décennale : la responsabilité du constructeur est engagée pendant une durée de 10 ans à compter de la réception de la maison. Elle couvre les dommages causés sur la solidité du bâtiment qui peut être altérée soit de par ses éléments constitutifs, soit de par un élément d’équipement non dissociable de la construction. Elle couvre également les dommages rendant la maison impropre à sa destination, en d’autres termes, ne permettant d’y vivre. Par exemple : l’apparition de fissures importantes, dégradation de la toiture, problèmes d’étanchéité, non-conformité de l’installation électrique, etc. C’est en partie pour se prémunir de ce type de dommages que les constructeurs intègrent souvent la réalisation d’une étude de sol au début d’un projet de construction dans les obligations du CCMI. Cela permet de mieux adapter la maison à la nature du terrain. Cette garantie est applicable uniquement lorsqu’un dommage est survenu et non de façon préventive. Pour faire valoir vos droits, il vous suffit d’envoyer votre demande en courrier recommandé à votre constructeur.

Maisons Logelis est également dotée de la garantie de remboursement des sommes versées. Elle fait partie des obligations du CCMI uniquement lorsque le constructeur demande, avant le commencement effectif du chantier, un acompte à hauteur de 5% maximum du prix de la maison. Cette garantie donne lieu au remboursement de toutes les sommes versées par le maître d’ouvrage dans le cas où les conditions suspensives n’ont pas pu être complétées avant le début du chantier, si vous avez fait valoir votre droit de rétractation dans les 10 jours après la signature du contrat ou si le chantier n’a pas débuté à la date convenue dans le contrat. Sans garantie de remboursement des sommes versées, l’acompte ne peut excéder 3% du prix de la maison.

 

Les obligations du CCMI à la charge du maître d’ouvrage (le client)


L’assurance de Dommages-Ouvrage

Une fois que vous avez conclu la signature du contrat de construction, vous devez obligatoirement souscrire à une assurance dommages-ouvrage. C’est un élément phare des obligations du CCMI. Elle commencera 1 an après la réception de la maison, en d’autres termes, dès lors que la garantie de parfait achèvement s’achève. Elle se terminera en même temps que la garantie décennale (10 ans après la réception de la maison). Dans le cas où le maître d’ouvrage fait appel à la garantie décennale pour l’apparition de fissures importantes entraînant des dommages sur la solidité du bâtiment, c’est cette assurance-là qui va payer les réparations nécessaires. Son avantage réside dans le fait qu’elle fait parvenir au maître d’ouvrage rapidement le préfinancement dont il a besoin pour réparer le dommage. Il pourra donc agir vite pour stopper la progression du désordre et ce, avant même que l’expertise de responsabilité n’ait aboutie. Le maître d’ouvrage a la possibilité de mandater le constructeur pour effectuer les formalités et démarches nécessaires à l’obtention de l’assurance Dommage-Ouvrage. Il peut également le faire lui-même : il devra alors assurer son paiement. Dans ce cas, le constructeur soustraira le montant de l’assurance du coût global de la construction.

Les modalités de paiement

Il y a deux types de modalités de paiement prévues dans les obligations du CCMI. Le choix de l’une ou l’autre sera convenu entre les parties dans les conditions particulières :

Les obligations du CCMI.jpg
  • Dans la première, le constructeur doit justifier qu’il possède la garantie de remboursement. Cela donne lieu à l’annexation d’une attestation le prouvant. A chaque étape de la construction, allant de la signature du contrat à l’achèvement des travaux d’équipement, un pourcentage compris entre 5 et 20% sera dû par le maître d’ouvrage.
  • Dans la deuxième, le constructeur n’aura pas à justifier de la garantie de remboursement. Le pourcentage de la première échéance a lieu lors de l’ouverture du chantier pour 15% du montant total. Pour le reste des échéances, elles sont identiques au premier type de modalité de paiement. L’existence d’un dépôt de garantie n’excédant pas 3%, pourra être convenu entre les parties. Ce montant sera retiré des premières échéances de paiement prévues dans le contrat. Les sommes qui constituent l’apport personnel du maître d’ouvrage devront être versées avant celles constituant le(s) prêt(s).
Tableau des modalités de paiement présentes dans le CCMI.png


Pour respecter les obligations du CCMI, vous devez payer les échéances en respectant un délai de 15 jours à compter de la présentation de l’appel de fonds. Faute de quoi, le constructeur est en droit de vous retenir 1% par mois sur ce qu’il vous reste à régler. Si après mise en demeure, les sommes ne sont toujours pas payées dans les 8 jours, le constructeur peut stopper les travaux et demander, 1 mois après cette mise en demeure, la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Il est à la charge du constructeur de respecter les garanties qui constituent un élément clé des obligations du CCMI. Vous, en tant que maître d’ouvrage, devez souscrire à une assurance Dommage-Ouvrages. Vous pouvez, aussi, missionner le constructeur de le faire. En revanche, vous êtes seul responsable face au respect des échéances de paiement. Si vous avez du retard, cela peut entrainer d’importantes conséquences financières. Avec toutes ces informations, vous êtes maintenant parés ! Vous savez tout sur le CCMI. Vous n’avez plus qu’à vous lancer dans l’aventure de la construction et signer un CCMI. S’il subsiste encore en vous des interrogations, n’hésitez pas à nous contacter.