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Contracter un crédit immobilier : les 3 principaux éléments

Financement de votre projet

Contracter un crédit immobilier : les 3 principaux éléments

Contracter un crédit immobilier peut être effrayant particulièrement lorsque c’est la première fois que vous vous engagez. Beaucoup d’éléments rentrent en compte et on est facilement noyé au milieu d’un grand nombre d’informations. Pour vous faciliter la tâche, nous vous avons d’abord expliqué comment financer son projet. Nous expliquons ici quels sont les ingrédients principaux et nécessaires à prendre en compte avant de contracter un crédit immobilier. Il y a tout d’abord les leviers à l’accession composés de l’apport personnel et des prêts à taux réduits puis les taux d’intérêts et enfin la durée de l’emprunt.

 

1) Les leviers à l’accession

Pour faciliter le financement de votre projet et ainsi devenir propriétaire, il existe différents leviers :

  • L’apport personnel : il s’agit de l’argent personnel obtenu grâce à vos économies, un héritage, une donation, des indemnités de licenciement, de l’argent obtenu après la revente d’un bien immobilier, etc. Vous pouvez aussi vous constituez de l’apport grâce au Plan Epargne Logement. Il se présente sous forme d’un compte bancaire que vous ouvrez dans une banque. Chaque mois, vous y placez une somme d’argent. Le montant qui y figure ne devra pas être utilisé pendant un minimum de 4 ans pour prétendre obtenir une prime de l’état. C’est une façon de vous constituer une cagnotte qui se verra grossir avec les taux d’intérêts pratiqués. Après 4 ans, soit vous continuez cette cagnotte, soit vous utilisez cet argent pour contracter un crédit immobilier. Le PEL a une durée maximale de 15 ans. Le prêt qui vous est accordé avec cet apport vous fait bénéficier de taux relativement attractifs. Attention, la conjoncture actuelle fait d’ores et déjà bénéficier de taux attractifs, le PEL n’est donc pas forcément avantageux.
  • Les prêts à taux réduit :
    • Le prêt 1% Action Logement : il est destiné au salarié appartenant à des entreprises privées non agricoles de plus de 10 salariés. Ces entreprises sont contraintes de consacrer 0,45% (avant 1992, 1% d’où le nom de cette aide) de la masse salariale au financement de la résidence principale des salariés.
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    • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : L’objectif de ce type de prêt est de faciliter l’accession à la propriété. Il permet à une personne ayant un projet immobilier de contracter un crédit immobilier qu’il remboursera sans verser d’intérêts. Son attribution et son montant dépendent des revenus de l’emprunteur, la composition de son foyer et l’emplacement de son projet. Si votre projet est en zones tendues autrement dit lorsque l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande, le prêt pourra atteindre jusqu’à 40% du coût global de votre bien. Au contraire, si votre projet se situe en zone détendues, autrement dit où l’offre de logement est suffisante par rapport à la demande, le prêt n’ira pas au-delà de 20% du coût global de votre bien. Ce prêt est destiné aux personnes souhaitant financer leur résidence principale et qui n’ont pas été propriétaire pendant les deux dernières années. Nous vous conseillons vivement de faire afin d’être fixé quant au montant potentiel auquel vous pouvez avoir droit. Ne le négligez pas, il peut vraiment vous aider à contracter un crédit immobilier plus conséquent. Par ailleurs, le remboursement s’effectue en différé : 5, 10 ou 15 après sa contraction en fonction de la tranche de revenus de l’emprunteur. Sa durée de remboursement de ne peut excéder 15 ans. Voici une carte reprenant la localisation des zones tendues et détendues. En dessous de cette dernière, vous trouverez des précisions quant aux zones. 
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Crédit photo : Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales - http://www.cohesion-territoires.gouv.fr
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Crédit photo : Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales - http://www.cohesion-territoires.gouv.fr
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    • Le Prêt Social Location Accession (PSLA) : Mise en place en 2004, ce dispositif est à destination des ménages ayant des revenus modestes. Il leur permet de devenir propriétaire après une certaine période permettant de prouver qu’ils sont dans la capacité de le devenir. Cette période est transitoire avant le transfert de propriété. Elle a été mise en place pour accompagner le(s) futur(s) propriétaire(s) dans ce nouveau rôle notamment en termes de responsabilités, suivi de budget, règles de la copropriété (si c’est le cas), etc. Pour avoir accès à ce type de prêt, il faut, dans un premier temps, trouver des biens déjà existants ou en VEFA avec possibilité de PSLA. Il suffit ensuite de signer un contrat de réservation et verser environ 1% du prix global. Avant la réception du bien, il y a un passage obligatoire chez le notaire pour signer le bail. Dès que cette étape est réalisée, la période dite locative que l’on a évoquée précédemment commence et vous devrez verser une contribution chaque mois. C’est comme un loyer composé d’une indemnité d’occupation, de frais de gestion et d’une épargne plus communément appelée « Part acquisitive ». Un dossier d’emprunt auprès de la banque devra être préparé. A la fin de cette fameuse période, un nouveau passage chez le notaire s’impose afin de procéder à l’acte de vente effectif. Le PSLA permet d’avoir accès à de nombreux avantages tels qu’un taux de TVA réduit (5,5%), une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, etc. Un PTZ peut être contracté pour le compléter.
       

2) Le type de taux d’intérêt :

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, le taux d’intérêt constitue la façon dont les banques se rémunèrent pour la prestation qu’elles font pour vous autrement dit le fait de vous prêter de l’argent. Il existe 3 différents taux :

  • Le taux fixe : comme son nom l’indique, ce taux ne varie pas tout au long du remboursement de l’emprunt. Vous pouvez donc calculer dès le début combien va vous coûter votre emprunt sur une durée déterminée. Ce type de taux est utilisé dans la majorité des cas.
  • Le taux variable : ce taux est amené à varier tout au long du remboursement de l’emprunt en fonction des évolutions du marché. Généralement, le taux appliqué lorsque vous contractez effectivement le crédit immobilier est plus faible que les taux fixes appliqués. A noter que les taux variables ne peuvent pas dépasser un certain seuil déterminé en avance.
  • Le taux semi-fixe : ce taux est amené à varier et ne pas varier pendant des périodes identifiées. Dans les 10 premières années, le taux est généralement fixe. Il devient ensuite variable tous les 5 ans. Il peut soit être revu à la hausse, soit à la baisse. Il ne peut pas varier de plus de 2% par rapport au taux initial qui était appliqué.


L’utilisation de ces différents taux dépend bien entendu de votre projet et de sa finalité. Contracter un crédit immobilier avec l’un ou l’autre de ces taux peut avoir des impacts énormes. Par conséquent, tenez bien compte de vos caractéristiques personnelles et conseils de votre banquier. Vous pourrez ainsi déterminer quel taux vous convient le mieux.

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A savoir que plus la durée de remboursement de votre emprunt s’écoule, moins le coût des intérêts sera important. En lien avec le taux fixe, il y a le TEG ou TAEG pour Taux Annuel Effectif Global. Il s’agit du taux relatif au coût total de l’emprunt prenant en compte tous les frais qu’il engendre autrement dit, les taux d’intérêts, les frais de dossier, de constitution de garantie, d’assurance, les frais fiscaux, etc. Il a pour but de protéger le client de certains coûts cachés.
 

3) La durée de l’emprunt :

Comme vous vous en doutez, plus un emprunt s’étale dans la durée, plus son coût sera élevé en termes d’intérêts. Les intérêts peuvent ainsi augmenter de milliers d’euros. Par exemple : si vous empruntez 100 000€ à un taux d’intérêt de 1,5%* pendant 15 ans à taux fixes, cela vous coûtera 11 733€ en intérêt. Dans le cas où vous empruntez le même montant au même taux d’intérêt sur 20 ans, cela vous coûtera 15 812€ en intérêt. La différence est colossale ! Cela s’explique par le fait que plus vous contracter un crédit immobilier sur une longue période, plus le risque de non remboursement est grand pour la banque. Cependant, l’avantage se situe au niveau des mensualités qui sont plus faibles et donc plus facilement remboursables. C’est à vous de voir ce qu’il y a de mieux dans votre situation. Parfois, vous n’aurez pas le choix. La durée d’emprunt vous sera imposée en lien avec votre capacité de remboursement mensuel. Généralement, cette dernière est égale à 30% de vos revenus mensuels. A noter que la durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans.

*Taux d’intérêt « tout compris » (assurance et autres frais).

Lorsque l’on s’apprête à contracter un crédit immobilier, il faut tenir compte de l’ensemble des éléments et plus particulièrement des leviers à l’accession, du type de taux des crédits ainsi que de sa durée. Plus globalement, il est important de veiller à son montant total qui va impacter fortement tout le reste. Veillez également à bien vous entendre avec votre conseiller financier. Il est susceptible de suivre votre dossier pendant 10 à 25 ans alors autant que ça se passe au mieux. Par ailleurs, nous vous conseillons vivement d’emprunter maintenant. En effet, les taux d’intérêts sont actuellement relativement bas.