Tout savoir sur les fonctions et contraintes du PLU

Tout savoir sur les fonctions et contraintes du PLU

Tout savoir sur les fonctions et contraintes du PLU

Pas toujours facile de tout comprendre lorsqu’on a affaire au secteur de la construction. Le vocabulaire devient vite technique et nous sommes un peu perdu. Faire construire sa maison, par où commencer ? Le plus souvent, par l’endroit où l’on souhaite s’établir. C’est à ce moment que la recherche de terrain débute. Liée à cela, il y a la fameuse notion de PLU. Et oui, pas tout le monde travaille dans le secteur de la construction ou dans une mairie ! Alors, de quoi s’agit-il ? Maisons Logelis a décidé de vous en dire plus sur les fonctions et contraintes du PLU.

Mieux comprendre ce qui se cache derrière le « Plan Local d’Urbanisme »

Vous cherchez un terrain ? Vous souhaitez faire construire votre maison rien qu’à vous ? Alors vous entendrez forcément parler du PLU. PLU pour Plan Local d’Urbanisme. Avant tout, une petite définition pour vous éclairer : le PLU est un document recensant l’ensemble des règles d’utilisation des sols sur une commune ou un ensemble de commune. Autrement dit, il réglemente la possibilité de construire ou non sur un espace donné, précise certaines caractéristiques dont les constructions doivent être pourvues ou pas (prescriptions architecturales) et spécifie les règles à respecter dans l’implantation de la maison (coefficient d’occupation des sols notamment). Les contraintes du PLU sont nombreuses. Par exemple : il va vous imposer le type de toit utilisé, la distance de la maison avec la route, etc. Autant de détails qui participent à l’homogénéité du paysage urbain. Plus globalement, le rôle du Plan local d’Urbanisme est de donner le projet d’aménagement d’un espace sur les 10 à 15 prochaines années afin de favoriser son évolution de façon durable dans l’intérêt général.

Son ancêtre, utilisé à partir de 1967, est le POS (Plan d’Occupation des Sols). C’est seulement depuis les années 2000 avec la loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) que le POS a été renouvelé en profondeur devenant ainsi le PLU. Cela était indispensable : les exigences d’il y a 50 ans ne sont plus du tout les mêmes aujourd’hui. Malgré tout, cela n’empêche pas que les contraintes du PLU sont toujours aussi importantes que celles du POS avant. Ces grandes modifications ont été effectuées dans le but de répondre aux problématiques actuelles.


Par exemple : le PLU oblige les communes ayant une forte population à disposer d’un certain pourcentage de logements sociaux. A noter que certaines communes utilisent toujours le POS. En effet, les démarches pour le faire évoluer en Plan local d’Urbanisme sont très longues.

Bref, que faut-il savoir pour être rodé en PLU ?

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Ce qui entoure le Plan Local d’Urbanisme

Une commune peut être membre d’un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). Cet organisme est en charge de concevoir le PLU. Dans le cas où elle n’est pas membre d’un établissement tel que celui-ci, c’est à elle de concevoir le PLU via son service urbanisme en respectant bien sûr le code de l’urbanisme. En lien avec le PLU, il y a le PLUi : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal. Lorsqu’il y a une multitude de petites communes sur une zone géographique donnée, un PLU global est mis en place dans le but de couvrir l’ensemble de la zone. Les orientations et contraintes du PLU sont ainsi réunies en un seul et même ensemble de documents. Il permet d’étendre le projet d’urbanisme sur un espace plus étendu et ainsi définir des règles identiques propres à l’ensemble des communes. Ces plans peuvent être modifiés et mis à jour à tous moments. Autrement dit, un terrain peut être constructible la semaine d’avant et ne plus l’être aujourd’hui.

Certaines communes n’ont pas de PLU ou PLUi. Dans ce cas, c’est le RNU (Règlement National d’Urbanisme) qui s’applique. Il détermine les règles de base à respecter dans l’aménagement du territoire. S’ajoute à cela, une simple carte communale spécifique à la commune en question. Bien entendu, il y a une hiérarchie dans ces documents. Le PLU et le PLUi respectent nécessairement le RNU.

Le PLU pour définir différentes zones

Le PLU se compose de nombreux documents pas toujours faciles à comprendre. Cela fait partie des contraintes du PLU. En voici les principaux :

  • Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) : C’est véritablement le document clé du PLU. Tout est établi en cohérence avec celui-ci. Il définit les orientations en termes d’urbanisme et d’aménagement qui ont été retenus par les élus de la commune dans une optique de durabilité et d’optimisation des espaces.
  • Le programme d’orientations et d’actions : il recense l’ensemble des informations sur la mise en œuvre du Programme Local de l’Habitat (PLH : il précise les investissements et actions mis en place dans le cadre de la politique de logement sur un territoire définit) et du Plan de Déplacements Urbains (PDU : il définit l’organisation des transports, de la circulation et du stationnement).
  • Le règlement : il délimite l’ensemble des zones (U, AU, N et A).
  • Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : il précise les dispositions concernant l’aménagement des zones à urbaniser.
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  • Le rapport de présentation : il apporte des justifications quant aux choix de modérations de la consommation de l’espace autrement dit, il explique le “pourquoi” des contraintes du PLU. Il s’appui sur des diagnostics, analyses et évaluations.

Certains autres documents peuvent venir compléter le Plan Local d’Urbanisme. Il y a notamment les annexes (liste des lotissements, schéma des réseaux d’eau, électricité et assainissement, etc.) et les études complémentaires.

Un Plan Local d’Urbanisme pour une multitude de zones

Des zones, il y en a un sacré nombre avec diverses spécificités parfois très difficiles à appréhender. C’est l’une des nombreuses contraintes du PLU. Elles sont réparties dans 4 catégories de zones :

  • La Zone U pour « Urbanisé » : elle est dite « urbanisée » lorsqu’il est estimé que les constructions et installations nécessaires aux services publics et à l’intérêt collectif suffisent à satisfaire les besoins de la collectivité. De ce fait, ce type de zone ne nécessitent pas d’implanter de nouveaux biens immobiliers. L’objectif de ces espaces est de favoriser le renouvellement urbain et limiter les déplacements.
  • La Zone AU pour « À Urbaniser » : ce sont des surfaces dont les réseaux d’eau, d’électricité ou même d’assainissements sont en périphéries immédiates et peuvent ainsi couvrir cette zone géographique. Les règlements et programmes sont censés y prévoir et effectuer la construction des équipements publics nécessaires aux besoins des habitants. C’est dans ce type de zone que vous trouverez un terrain pour y faire construire votre future maison.
  • La Zone N pour « naturel » : ces zones sont définies de naturelles car elles possèdent des espaces naturels qualitatifs en termes d’esthétisme, d’environnement mais également d’histoire. Certaines zones N peuvent devenir des zones AU au fur et à mesure du développement urbain.
  • Enfin, il y a la Zone A pour « Agricole » : ce type de zone est généralement sauvegardé du fait de son potentiel économique et biologique. Ces terres doivent être protégées et gérées de façon durable.

Ça y est, maintenant vous connaissez les informations indispensables relatives aux fonctions et contraintes du PLU. Veillez à bien vous renseigner sur le terrain mais également sur toutes les spécificités dont votre future maison devra être dotée avant d’acheter. Le PLU vient déterminer de nombreux éléments comme vous avez pu le comprendre. Si vous cherchez un terrain, nous vous conseillons d’aller voir sur les sites internet entre particuliers tels que Le Bon Coin ou sur la page dédiée de notre site internet. Vous avez aussi la possibilité de voir l’ensemble des parcelle du territoire sur les sites cadastre.gouv ou géoportail.gouv, ce qui vous permettra d’avoir une vision plus globale.